Location

Mettre un bien en location, c'est confier sa maison ou son appartement à des inconnus. Le risque locatif existe et une bonne gestion locative exige de se prémunir de dégâts éventuels causés par les locataires.

État des lieux locatifs entrée/sortie

L’état des lieux d’entrée est obligatoire.

Le code civil précise notamment que : « Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé soit durant la période où les locaux sont inoccupés, ou durant le premier mois d’occupation. Cet état des lieux est annexé au contrat de bail écrit et doit être soumis à l’enregistrement. ».

L’état des lieux est une description précise écrite et détaillée de toutes les pièces de l’habitation.

L’état des lieux d’entrée permettra à la sortie de déterminer les éventuels dégâts locatifs que l’expert valorisera par la suite.

En cas d’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu l’habitation dans l’état où elle se trouve lors de la sortie.

L’état des lieux de sortie locative doit se faire lorsque l’immeuble est vide.

L’expert sur base de l’état des lieux d’entrée locative, inventoriera les dégâts locatifs en tenant compte de la durée d’occupation, de l’amortissement des décors, de l’usure locative normale, etc….

L’expert rédigera un procès-verbal d’état des lieux de sortie locative qui devra être signé pour accord par les parties.

En cas de désaccord, les parties feront appel au Juge de Paix du canton dans lequel se trouve le bien ou à un contre expert.

Dégâts locatifs

Des dégâts locatifs peuvent survenir suite à des causes multiples, accidents, dégâts des eaux, inondations, incendies, mauvais entretien de l’immeuble, etc…

Ces dégâts doivent être estimés pour en obtenir réparations.

Il importe de les évaluer à leur juste valeur sans qu’il n’y ait de profit pour l’une des parties, dans le respect des usages et des lois relatives aux baux à loyer.

Notre bureau valorisera ceux-ci et rédigera un procès-verbal d’état des lieux de sortie qu’il présentera aux parties pour accord et pour signature.

Estimation des pertes locatives

Vous désirez faire estimer vos pertes locatives.

Notre bureau vous aidera en tant que locataire ou bailleur à établir l’indemnité juste, objective et équitable.

Pour cela, nous nous basons sur de nombreuses données telles que bail, état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, factures, etc…

Permis de location

Depuis le décret du 15 mai 2003, la location d’un kot d’étudiant requiert l’obtention d’un permis de location.

Les bases légales

– Les articles 9 à 13 bis du Code wallon du logement posent les bases de cette réglementation.- L’arrêté du gouvernement wallon du 3 juin 2004 détermine la procédure à respecter pour obtenir un permis de location.- L’arrêté du gouvernement wallon du 11 février 1999 fixe les critères minimaux en matière de salubrité et de dimension.

Raison d’être du permis de location

Selon une enquête menée en 1995, les problèmes de salubrité ont été rencontrés essentiellement dans les très petits logements ou dans les logements collectifs donnés en location.Les ménages à revenus modestes ne pouvant pas tous accéder au logement social (demande supérieure à l’offre) se sont donc retournés vers cette frange du parc locatif privé.La nécessité de contrôler la qualité de ces logements, préalablement à leur mise en location, s’est donc présentée.

Champ d’application du permis de location

L’article 9 du Code wallon du logement définit les logements devant faire l’objet d’un permis de location.Il s’agissait, dans un premier temps, des « logements collectifs, petits logements individuels ou bâtiments non initialement destinés à l’habitation mais utilisés aux fins de logements loués ou mis en location à titre de résidence principale ». A cette époque, les kots d’étudiants n’étaient donc pas encore visés par cette réglementation.Par décret du 15 mai 2003, le permis de location a été étendu aux kots d’étudiants. Il a ainsi été expressément précisé, à l’article 9 du Code, que la section s’applique également aux petits logements individuels loués ou mis en location et dont la vocation en général est l’hébergement d’étudiants.En résumé, deux types de logements sont visés par cette réglementation : le logement collectif et le petit logement individuel :- le logement collectif s’entend d’un immeuble ou partie d’immeuble comportant un ou plusieurs locaux que les différents locataires peuvent utiliser de manière collective (cuisines, salles de bain, …). Les kots d’étudiants présentent bien souvent cette caractéristique de logement collectif ;- le petit logement individuel est défini comme un appartement, studio, ou autre, dont la superficie ne dépasse pas 28 m² et dans lequel un locataire peut entièrement vivre.Remarque importante: L’article 9, alinéa 2, du Code wallon précise que ne sont pas visés par le permis de location, les logements situés dans l’immeuble où habite le bailleur, et ce si l’immeuble comprend au maximum deux logements loués et quatre locataires.

Procédure à suivre pour l’obtention du permis de location ?

Comme on l’a vu ci-avant, le bailleur d’un logement collectif ou d’un petit logement individuel devra obtenir un permis pour la location de son bien.Il lui appartiendra de remplir les deux formulaires suivants : « déclaration de location ou de mise en location » et « rapport de visite ».Ces formulaires peuvent être obtenus à la commune ou téléchargés à l’adresse suivante : www.formulaires.wallonie.be.

Le formulaire « rapport de visite » devra être complété par un enquêteur agréé.

L’enquêteur agréé est un fonctionnaire communal ayant une qualification technique en matière de bâtiment et de construction qui a reçu un agrément du ministre du logement. Il peut s’agir également d’un architecte, un ingénieur civil en construction, un géomètre ou un expert immobilier ayant également reçu un agrément du ministre.Après sa visite, l’enquêteur agréé remettra au bailleur un exemplaire du rapport de visite qu’il aura pris soin de compléter.Si le logement répond aux critères minimaux de qualité, l’enquêteur remettra au bailleur une attestation de conformité, suite à quoi la demande de permis de location pourra être valablement introduite. Pour ce faire, il appartiendra au bailleur d’adresser à la commune, sous pli recommandé, la déclaration de location ou de mise en location complétée ainsi que l’original du formulaire « rapport de visite » qui aura été remis par l’enquêteur agréé et l’original de l’attestation de conformité.Dans les quinze jours de la réception de cet envoi recommandé à la commune, le Collège des bourgmestres et échevins délivrera au bailleur le permis de location, lequel restera valable pendant cinq ans.Si le logement ne respecte pas les conditions voulues, il appartiendra au bailleur de procéder aux travaux que l’enquêteur aura relevés dans son rapport de visite.

Droits du propriétaire, du locataire, de l’agriculteur (bail à ferme)

Vous possédez un bien immobilier et souhaitez le mettre en location ?Un contrat de bail doit être établi entre les parties. Ce contrat prévoit les droits et les obligations de chacun.

Droits et obligations du propriétaire

Les obligations en tant que propriétaire sont multiples et s’imposent dès avant la conclusion du contrat de bail.

1. A la mise en location du bien

Communiquer le montant du loyer et des charges sur toutes les annonces, affiches…

2. A la signature du contrat

Doit figurer dans le contrat de bail :

L’établissement d’un état des lieux constitue une obligation commune au bailleur et au locataire et doit être effectué dans le premier mois d’occupation. Il doit être précis, daté et signé à la fois par le propriétaire et le locataire.
L’enregistrement du bail s’enregistre au bureau de l’enregistrement dont relève le bien loué.

Le bail non enregistré sera valable entre parties mais son opposabilité aux tiers ne sera pas assurée : la convention ne vaudra qu’entre le bailleur et le locataire. A défaut d’enregistrement du bail, le locataire peut y mettre fin sans préavis, pour autant qu’il s’agisse d’un bail d’une durée de 9 ans.

3. Pendant la durée du bail

Pendant la durée du bail, le propriétaire devra effectuer dans le bien les réparations qui lui incombent. Il assumera ainsi ce qu’on appelle communément les « grosses réparations », à distinguer des « réparations locatives », à charge du locataire. Les grosses réparations ne sont pas précisément définies par le Code Civil : on admet généralement qu’il s’agit des gros travaux de rétablissement et de reconstruction ayant pour objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble : le remplacement d’une toiture, le remplacement d’une chaudière, la réfection de l’électricité…

Droits et obligations des locataires

1. A la signature du contrat

Le locataire doit signer le contrat de bail, participer à l’état des lieux et, éventuellement constituer une garantie locative (ne pouvant excéder deux mois de loyer).Aux termes du bail, le montant de la garantie, augmenté des intérêts, sera restitué au locataire, sous déduction du coût des éventuels dégâts et réparations nécessaires.Enfin, le contrat de bail peut imposer au locataire la souscription d’un contrat d’assurance incendie, couvrant le contenu du bien.

2. Pendant la durée du bail

Le locataire est tenu :

de verser au propriétaire un loyer, augmenté certaines charges (convenues entre les parties) ;
de jouir du bien en « bon père de famille » ;
d’entretenir le bien ;
d’effectuer dans le bien les réparations qui lui incombent : réparation d’un interrupteur, d’un fusible ou colmatage d’un robinet qui fuit… ;
d’informer le bailleur de tout dégât ou dommage qui affecte le bien.

3. Aux termes du bail

Le locataire devra restituer le bien en l’état dans lequel il l’a reçu du bailleur, sous réserve de l’usure normale des lieux. L’état des lieux servira de base à la preuve d’éventuelles dégradations survenues entre la signature du bail et la restitution du bien.

Si, à l’occasion de l’état des lieux de sortie, des dégâts devaient être constatés, le locataire devra procéder à leur réparation.A défaut, le bailleur exécutera ces réparations lui-même, en imputant leur coût sur la garantie locative.

Vous avez ou envisagez de mettre un bien en location, faites appel à nous pour l'état des lieux, le permis de location ou toute autre service dans ce cadre